中国酒店盈利能力解读

赵焕焱 · 赵焕焱

酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。

一、非常规的盈利能力及原因

1、附带房地产销售模式；

2、点状供地拿地模式；

3、租赁装修投资模式。

二、海南省酒店案例

1、2020年三亚星级酒店投资回报率11.64%

利润总额4.73亿元、营业收入19.19亿元；

固定资产原值40.62亿元、净利润率24.65%；

静态投资回报率11.64%。

平均房价682.46元、平均出租率47.73%；

每间可供房收入325.74元。

2、海南酒店投资回报快的重要原因

《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》2016年8月施行；

产权式酒店出售的客房数量不得超过客房总数的70%；

硬件不低于三星级；销售按客房套内建筑面积，不含公摊；

土地属于商服用地；已营业的非产权式酒店扩建不适用。

3、2020年公布的出售案例

亚特兰蒂斯1004间别墅、公寓2019年售出984间；

其中，197间别墅售出190间，807间公寓售出794间；

出售的收入34.336亿元；

息税折旧摊销前利润EBITDA同比上升79.9%。

4、产权式酒店出售的利弊分析

从短期看，投资回报快；

从中长期看，减少了资产，也减少了中长期效益。

三、裸心谷投资回报奇迹的秘密

点状供地模式使建设用地仅占总用地8%；

建设用地选点30.45亩，总用地380亩；

湖州德清裸心谷2007年入户，总投资1.5亿元；

与村民签土地流转50年，每亩每年500元，每5年递增10%。

四、租赁装修投资和不动产投资

1、租赁装修投资模式

租赁装修投资的酒店投资回报快，

但是租赁酒店是没有估值的，投资回报的是租赁资金和装修资金，自始至终与资产无关。

2、不动产投资模式

不动产是高端酒店的进入门槛，相对于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁物业大额投入装修经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

不动产投资的酒店在投资回报以后继续持有酒店资产。

3、还贷、折旧、摊销是不动产投资亏损主因

酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。

住宿业亏损包括经营亏损和财务亏损。陷于困境的酒店一是经营亏损；二是现金流增长低于贷款利息增长。

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。