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在国家宏观政策、规划方面，酒店业高质量发展是彰显城市形象的靓丽名片，也是构建文旅产业新发展格局的重要抓手。优质酒店的打造可以带动区域周边整体（住宅、商业、写字楼）的溢价，且片区各个关联项目及业态间可实现客源共享、资源互补，形成聚集效应从而提升整个片区的形象及价值。与此同时，优质酒店对于开发业主企业的形象有着巨大的提升作用，从资产保值增值的角度来看，优质酒店以其高品质资产和良好经营收益作为保证，提高了资产资本证券化的可能性。

酒店开发策略是酒店业主企业在开发建设前期多维度研究论证的综合性成果，‌涉及多个方面的要素，充分结合在地酒店市场及项目本体实际情况，提出合理建议，研判项目酒店规模、档次、产品配套以及投资目标、收益预测。并综合评估各家酒店管理公司的适配度，结论性推演出适合的酒店品牌，为业主公司酒店开发建设及后续经营提供决策的支撑依据。

为确保优质酒店项目的成功和长期盈利能力，综合提炼出‌以下一些关键性策略要素：

图片来源：锦囊泛娱酒店

01

酒店选址

合适的地理位置是酒店开发成功的关键因素之一，‌需要考虑交通便利、‌周边环境、‌人口密度等因素，‌同时还要考虑土地价格和政策等因素。‌

02

市场调研分析

在启动酒店开发之前，需‌进行充分详细的市场调研工作，通过研究宏观经济大数据、国内外文旅产业，并对项目酒店项目所处竞争酒店市场进行分析，了解市场供给现状与需求动态、经营业绩及未来发展趋势。通过一系列的市场调研，‌可以协助初步锚定酒店项目的定位、‌规模和设计风格，市场调研部分的重点要素有：

1.分析项目地点及周边环境，以确定该地块是否适合开发为酒店；

2.分析目前及未来市场旅游业及经济发展的特征和趋势，以确定拟建酒店在未来市场的生存潜力；

3.确定可能与拟建酒店构成不同竞争关系的目前已存在或建设中的酒店；

4.分析目前项目所在区域的酒店及其各自的经营业绩表现，如：出租率、平均房价、客源结构等；

5.基于酒店需求和到访旅客的历史增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势。

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03

酒店定位

通过对项目所在城市宏观分析，梳理其所在片区的核心资源，从区域发展、项目本体、竞争市场、后续供给案例研究的角度，推导出酒店定位建议，定位部分的重点要素有：   

（一）明确酒店的档次、类型、规模、特征；

（二）思考拟引进的目标酒店品牌及管理公司、运营模式；

（三）预测拟建酒店的客源构成情况及未来目标客户群体；

（四）构思酒店产品概念（设计风格/主题）。‌

04

酒店规划设计

‌在前期阶段，需‌根据市场调研和选址规划的结果，对酒店进行设计，包括：整体风格、‌功能布局及设施规划，整体原则是通过高溢价、高效率、高坪效的功能布局达到有效控制总体投资成本的目的，设计规划部分的的重点要素有：

（一）酒店整体布局，明确目标建筑面积（前场、后场）；

（二）酒店设施配套的合理化规划（客房、F&B餐饮配套、宴会会议设施、康体设施的数量、面积及组合）；

（三）明确酒店总体经济技术指标并细化酒店功能指标。

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05

成本估算、经营预测、投资

回报分析

考虑土地成本、资金利息及锚定酒店定位的平均建造成本数值，估算整体开发成本。预测拟建酒店未来的利用率水平（出租率、平均房价、运营10年财务预测），通过对酒店经营收益预测完成投资回报分析，重点要素有：

（一）预测拟建酒店的预期设施利用率水平；

（二）预测拟建酒店开业后10年的预期财务分析（主要关注收益、成本、税金、折旧及摊销等关键数据指标）；

（三）通过对项目投资的整体匡算及现金流分析、得出酒店投资内部收益率指标从而完成项目整体投资回报分析（关键指标：静态回收周期、净现值（NVP）、内部收益率（IRR）。‌

06

酒店品牌筛选

在明确酒店管理模式的基础上，基于酒店定位推导的结论，可以确定拟建酒店的品牌档次和定位，结合区域排他性 、品牌形象与定位符合程度等因素，聚焦筛选出列入本项目品牌考虑范围的酒店品牌。通过酒店品牌的多维度综合评估最终推导出最适合项目本案的酒店品牌。酒店品牌评估的关键指标分别有：

（一）酒店管理公司商务条件（包括：管理年限、技术管理费、基本管理费及其他）；

（二）综合管理实力（包括：酒店管理公司的集团竞争力、酒店品牌竞争力）；

（三）品牌与拟开发酒店的契合度（包括：定位契合度、技术品牌标准化、品牌落地性等）。

在完成上述综合性研究工作后，业主公司才正式开始启动与酒店管理公司开展商务接洽，双方签署合作备忘录，开启后续的酒店管理合同谈判和签署工作。当酒店品牌方的商务、技术、筹开、运营团队正式开始与项目业主团队开展工作对接时，一个酒店项目的建设和筹备工作就算是正式启动了。

综上所述，‌酒店开发是一个复杂且多方共同参与实施的过程，‌需要全面考虑市场需求、‌投资规模、‌地理位置、‌竞争对手、‌人力资源管理、‌品牌建设、运营管理等多个因素，‌以确保项目的落地和成功性。一个优质酒店的开发周期从策划定位到建设筹备直至开业，需要较长时间，往往数以年计，因此酒店开发策略的制定需要有对市场的敏锐度和前瞻性，并且预留一定的弹性空间和保留条件以应对变化的外部环境和不可预期事件，做到与不确定性共舞。

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